Cobrança de taxa condominial
A Lei n. 13.105/2015. O Novo Código de Processo Civil
Veio com uma mudança excepcional no procedimento referente à cobrança das contribuições condominiais, pois junto com a execução irá o pedido de penhora do imóvel, que já foi requerida com a propositura da execução da dívida. Se não for paga, o imóvel irá a leilão imediatamente. Veja no final do texto um resumo geral do trâmite.
O inciso X, do artigo 784 do texto sancionado doNovo Código Civil, eleva à condição de título executivo extrajudicial “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.
Isto significa, para os síndicos, administradores de condomínios e profissionais do direito que atuam na seara imobiliária, uma diminuição fantástica do tempo (não estamos falando de meses, mas de anos) que levará uma cobrança de taxa condominial na via judicial, na medida em que o crédito desta natureza já poderá ser submetido, de logo, à execução. Foi suprimida a fase de conhecimento que era a verificação preliminar da dívida de condomínio como se tivesse alguma dúvida de sua existência. Somente agora a lei já lhe atribui os requisitos da certeza, liquidez e exigibilidade, inerentes aos títulos executivos.
Na prática processual, ao invés de requerer a citação do condômino inadimplente para se defender sobre os fatos narrados na petição inicial e, somente após esta fase que poderia ser procrastinada pelo devedor, se chegaria à sentença definitiva. Nesta fase poderiam ser interpostos recursos diversos pelo condômino inadimplente que poderia levar o processo a todas as instâncias cabíveis, somente para ganhar tempo. Tudo com o juro de 1%.
A nova redação processual civil, com a execução direta com penhora, entrou em vigor em março de 2016, a petição protocolada em juízo pelo condomínio credor requererá a citação do condômino inadimplente para, diretamente, quitar a dívida em 03 (três) dias, sob pena da adoção das medidas constritivas próprias da execução, a exemplo da penhora de tantos bens quanto bastarem para a satisfação da dívida em execução.
A garantia neste caso é o próprio imóvel inadimplente que a legislação não outorga os benefícios de blindagem por ser o único imóvel da família. Juntamente com os impostos, esta imunidade, é excluída da dívida de condomínio, como também ocorre com o IPTU, que, por ser o único apartamento da família, não se beneficia de não poder ser penhorado, conforme define a Lei 8.009/90, em diz em seu Art. 3º.